Catasto: fabbricati non dichiarati¶
Aggiornato al 19 ottobre 2026
Un fabbricato che non è in catasto non paga IMU e spesso nemmeno TARI. ConsultaPA cerca i fabbricati disegnati nella mappa catastale ma senza unità immobiliari dichiarate, li ordina per priorità e aiuta l'ufficio a preparare la richiesta di aggiornamento catastale.
Le forniture Sister usate¶
| Fornitura | Cadenza | A cosa serve |
|---|---|---|
| Catasto completo: censuario dei fabbricati e mappe | Annuale | Fabbricati in mappa, particelle e unità dichiarate: la base di tutte le verifiche |
| Accatastamenti e variazioni (DOCFA, L. 80/2006) | Mensile | Le pratiche presentate: mostrano se un fabbricato segnalato è stato dichiarato |
| Lista dei fabbricati mai dichiarati (D.L. 78/2010) | Alla pubblicazione dell'Agenzia | Le particelle indicate dall'Agenzia delle Entrate |
| Superfici catastali (TARES) | Semestrale | La superficie delle unità, per la TARI |
| Trascrizioni («Dati per la gestione dell'ICI») | Mensile | I passaggi di proprietà, per l'IMU |
| Quotazioni OMI | Semestrale | Valori di mercato per zona |
Come caricarle: Fonti dati e aggiornamento.
Fabbricati in mappa senza unità immobiliari¶
In produzione
Il calcolo non usa l'intelligenza artificiale: incrocia la mappa catastale, il censuario dei fabbricati e i numeri civici dell'archivio nazionale (ANNCSU). Parte dai fabbricati disegnati su particelle attive che non hanno alcuna unità immobiliare attiva e li classifica.
| Situazione | Grado |
|---|---|
| Mai dichiarato, con un numero civico vicino che nessuna unità usa | Probabile |
| Mai dichiarato, senza civico vicino (in campagna: annessi, depositi, ruderi) | Da verificare |
| Unità soppresse senza unità che le sostituiscano | Da verificare |
| Unità soppresse con unità che le sostituiscono (variazione) | Da verificare |
| Mai dichiarato o soppresso, ma con un'unità attiva sul civico vicino o su una particella sovrapposta: probabile disallineamento | Da correggere |
Si considerano tutti gli identificativi di ogni unità, così i fabbricati che occupano più particelle non producono falsi allarmi.
Il calcolo si rilancia quando cambiano i dati catastali. Gli esiti già registrati dall'ufficio si conservano. Le segnalazioni non più rilevate escono dall'elenco ma non vengono cancellate.
La lista dell'Agenzia delle Entrate¶
In produzione
La lista dei fabbricati mai dichiarati (D.L. 78/2010) si consulta sul Portale per i Comuni. Il Comune la esporta e Net Impresa la importa in ConsultaPA.
- Se la particella è già tra le segnalazioni, la lista la conferma.
- Altrimenti nasce una segnalazione con il contorno della particella, così si possono usare ortofoto, esito e bozza della richiesta.
- Le particelle per cui l'accertamento dell'Agenzia si è chiuso con l'aggiornamento non contano tra i casi.
I fabbricati della lista sono Certi.
Le pratiche DOCFA¶
In produzione
Le forniture mensili DOCFA mostrano, per ogni pratica, protocollo, date, causale e unità movimentate. Intestatari e tecnico dichiarante non vengono importati.
- Particella segnalata: la pratica riguarda una particella con una segnalazione aperta. Il fabbricato potrebbe essere stato dichiarato: apri la segnalazione e registra l'esito.
- N anni prima: la data di realizzazione dichiarata precede di oltre un anno la registrazione. È un'indicazione per l'ufficio tributi da verificare con la pratica edilizia e le dichiarazioni IMU e TARI. Non vale per le variazioni senza effetti, come quelle di toponomastica.
L'esame delle ortofoto: solo un indizio¶
In produzione
Per ogni segnalazione ConsultaPA mostra i ritagli delle ortofoto pubbliche regionali di più annate, con il contorno del fabbricato in rosso. L'ufficio può chiedere all'intelligenza artificiale di descrivere cosa si vede.
La descrizione indica:
- se c'è un fabbricato in uso, un annesso, un cantiere, un rudere, nessun fabbricato, oppure se le immagini non bastano;
- da quale annata il fabbricato è visibile e i cambiamenti tra le annate (ampliamenti, pannelli, piscine);
- una motivazione breve e un grado di fiducia.
Cosa è e cosa non è
- È un indizio per decidere l'ordine delle verifiche e del sopralluogo.
- Non crea casi e non cambia il grado di certezza. La regola «Probabile» del catasto è una sola: il civico vicino senza unità dichiarate.
- Non decide nulla: l'esito che conta è quello registrato dall'ufficio.
- Al motore linguistico vanno solo le immagini e la superficie del contorno: niente foglio, particella, indirizzo, coordinate o nomi. Vedi Intelligenza artificiale e decisioni.
L'esito dell'ufficio¶
Dalla scheda della segnalazione l'ufficio registra l'esito:
| Esito | Effetto sul grado |
|---|---|
| Da verificare | Resta il grado della regola |
| Confermato: fabbricato non dichiarato | Diventa Certo |
| In regolarizzazione | Diventa Certo |
| Dichiarato con altro identificativo | Diventa Da correggere |
| Rudere o fabbricato non utilizzabile | Esce dai casi |
| Falso positivo | Esce dai casi |
Se il caso è preso in carico, l'esito segue lo stato del caso: ad esempio «Pronto da comunicare» lo porta a «Confermato», «Non dovuto» a «Falso positivo».
Gli intestatari si vedono un caso alla volta, con il permesso, un motivo di almeno 10 caratteri e il registro degli accessi. Elenco, mappa ed esportazione in CSV non contengono dati personali.
La bozza della richiesta (art. 1, c. 336, L. 311/2004)¶
In produzione
Dalla scheda della segnalazione l'ufficio può far preparare la bozza della richiesta ai titolari di diritti reali di presentare gli atti di aggiornamento catastale (procedura DOCFA) entro 90 giorni.
- Al motore linguistico vanno solo fatti non personali: la fonte della segnalazione, la superficie, l'esito dell'esame delle ortofoto e l'annata di prima presenza, il nome del Comune.
- Le ortofoto sono presentate nella bozza come indizi da confermare.
- Foglio, particella, indirizzo, Comune e data li inserisce ConsultaPA dopo. Il destinatario lo inserisce il funzionario.
- La bozza si modifica e si salva in pagina e si scarica in Word.
La bozza non è un atto: l'ufficio la verifica, la completa e la firma.
Per la lettera da un modello approvato, con destinatari e protocollo, c'è anche il modello «Richiesta di aggiornamento catastale (comma 336)»: vedi Comunicazioni.